Quand et comment mettre fin à un bail commercial ?

Bien que conclu pour une durée déterminée, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin par l’arrivée de son terme.

L’arrivée du terme

Le statut du bail commercial est très protecteur pour le locataire. En effet, il lui garantit une durée de location de 9 ans minimum ainsi qu’un droit au renouvellement compensé par une indemnité d’éviction si le propriétaire refuse de renouveler le bail au moment où il « prend fin ».

La résiliation anticipée

Une expression d’ailleurs inappropriée car le bail commercial ne cesse que lorsque les parties au contrat y mettent expressément fin. Explications.

Quand donner congé ?

À la fin du contrat, et à défaut de réaction de l’une ou de l’autre des parties, le bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée. Pour éviter cette situation, le bailleur doit prendre l’initiative de rompre le bail en adressant au locataire 6 mois avant l’échéance, par acte d’huissier, un congé avec une offre de renouvellement. Le bail ainsi « renouvelé » constitue un nouveau bail dont il convient de fixer les nouvelles modalités et en particulier le loyer.

À l’inverse, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, à condition de motiver son refus. Dans ce cas, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, calculée notamment en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce et des frais de déménagement et de réinstallation.

Enfin, à défaut de congé délivré par le bailleur, le locataire a intérêt lui-même à demander le renouvellement du bail, par acte d’huissier et dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du contrat (ou à tout moment si le bail expiré a été prolongé tacitement).

Les parties peuvent évidemment mettre fin au bail d’un commun accord à tout moment.

En outre, sauf clause contraire du contrat, le preneur peut le résilier à l’expiration de chaque période triennale, par acte d’huissier et en respectant 6 mois de préavis. Dans ce cas, il n’a droit à aucune indemnité.

Quant au bailleur, il ne peut donner congé à chaque période triennale que pour des motifs exceptionnels, tels que procéder à des travaux dans le local ou reprendre pour y habiter les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux (dans ce dernier cas, sans indemnité pour le preneur).

Enfin, à tout moment, le bail peut être résilié en justice à la demande de l’une ou de l’autre des parties en cas d’inexécution des obligations du contrat.

Une loi récente est venue préciser que le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance. Sauf en cas de prolongation tacite du bail au-delà de 9 ans, auquel cas le congé doit être donné 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Les Echos Publishing – 2013 – La rédaction

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