Bail commercial : gare à la forme d’un commandement de payer !

Le bailleur qui envoie à son locataire un commandement de payer visant une clause de résiliation du bail commercial doit impérativement le faire par acte d’huissier.


Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (en particulier, en cas de défaut de paiement du loyer).

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

Mais attention, ce commandement doit être délivré par acte d’huissier de justice. Il n’est pas valable s’il est adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).

C’est ce que la Cour de cassation a clairement affirmé dans une affaire où le bailleur d’un local commercial avait envoyé à son locataire, par LRAR, un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges visant la clause résolutoire prévue dans le bail. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effets au bout d’un mois, le bailleur avait saisi le tribunal pour qu’il prononce la résiliation du bail. Les premiers juges lui ont donné gain de cause, ayant estimé qu’une lettre recommandée pouvait valablement faire l’affaire dès lors qu’elle rappelait au locataire le délai d’un mois pour s’exécuter et comportait un décompte détaillé de la dette. Mais la Cour de cassation a censuré leur décision car « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte d’huissier ».

Cassation civile 3e, 21 décembre 2017, n° 16-10583
Les Echos Publishing – 2017 – Christophe Pitaud

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